Omistamisen illuusio – Tonttikauppaa Filippiineillä



Filippiineillä unelmat ja maarekisterit eivät kohtaa, eikä maanomistus ole sitä, miltä se ensisilmäyksellä näyttää. Kiinteistöjen rajat eivät täällä seuraa karttaa, vaan kulkevat tarinoiden, huhujen ja sukupolvien mittaisten muistojen mukaan.

Vuoden 1987 perustuslaki asettaa selvät rajat sille, kuka voi omistaa kiinteistöjä Filippiineillä. Pääsääntö on yksinkertainen: vain Filippiinien kansalaiset, tai yhtiöt ja yhdistykset, jotka ovat suurimmaksi osaksi filippiiniläisessä omistuksessa.

Tähän liittyy myös 60–40-sääntö, joka löytyy perustuslain XII artiklasta. Sen mukaan yhtiön tai yhdistyksen, joka haluaa käyttää tai vuokrata julkista maata, tulee olla vähintään 60-prosenttisesti filippiiniläisessä omistuksessa. Ulkomaalaiset voivat siis omistaa korkeintaan 40 % tällaisista yhtiöistä – ja yksityismaata he eivät saa suoraan omistaa lainkaan.

Tämän vuoksi ulkomaalaiset – niin sijoittajat kuin yksityishenkilötkin – päätyvät usein etsimään vaihtoehtoisia ratkaisuja kiinteistön hankkimiseen ja hallintaan. Yleisiä ratkaisuja ovat esimerkiksi ”filippiiniläisen yhtiön” perustaminen tai pitkäaikaiset vuokrasopimukset. Nämä vaihtoehdot voivat avata ovia maan käyttöön, mutta ne eivät ole varsinaista omistamista.

Periaatteessa minun, mutta teknisesti hänen

Yksi tavallisimmista tavoista, joilla ulkomaalaiset voivat hankkia tai hallita maata Filippiineillä, on tehdä se filippiiniläisen yhtiön kautta. Tällaisissa järjestelyissä olennaista on toimia sellaisten paikallisten kumppaneiden kanssa, jotka oikeasti sijoittavat yritykseen ja jakavat sen riskit ja tuotot.

Järjestelyn onnistumisen edellytys on luotettavien ja sopivien paikallisten kumppaneiden kanssa toimiminen. On hyvä muistaa, että Filippiineillä yritystoimintaan ja omaisuuteen liittyvät päätökset tehdään harvoin yksin – Perhe, suku ja muuttuvat elämäntilanteet vaikuttavat usein taustalla.

Suurin riski liittyy kuitenkin niin sanottuun Anti-Dummy-lakiin (Commonwealth Act No. 108 muutoksineen), joka kieltää ulkomaalaisia käyttämästä ”bulvaaneja” eli paikallisia henkilöitä peiteomistajina. Ulkomaalainen ei siis saa käyttää paikallisia nimellisinä kiinteistön ja/tai yrityksen omistajina, vaikka paperilla kaikki näyttäisikin olevan kunnossa.

Moni suomalainenkin on karvaasti oppinut, että hyvä tahto ei aina riitä, kun kiinteistö ostetaan ”teknisesti” filippiiniläisen kumppanin, usein puolison, nimiin. Jos suhde myöhemmin ajautuu karille ja omistuksista päädytään riitelemään tuomioistuimessa, ulkomaalaisen on vaikea vedota siihen, että ”minähän tämän kaiken maksoin”. Silloin tuomioistuin kaivaa esiin Anti-Dummy-lain, ja ulkomaalaisen esittämät ”todisteet” saattavatkin kääntyä itseään vastaan.

Rakkaus ei tunne rajoja – mutta laki tuntee

Avioliittokaan filippiiniläisen kanssa ei kierrä maan tiukkoja sääntöjä ulkomaalaisille asetetuista omistusrajoituksista. Jos avioliitto päättyy eroon tai puoliso kuolemaan, voi ulkomaalainen jäädä yhdessä hankitun kiinteistön kanssa ikävään välikäteen. Jos asiat on hoidettu huolimattomasti – tai jätetty hoitamatta kokonaan – voi yhteiseksi kuviteltu koti päätyä täysin vieraiden ihmisten haltuun.

Hyvä nyrkkisääntö on tämä: älä koskaan tee kiinteistökauppoja filippiiniläisen puolison nimiin ennen kuin avioliitto on virallisesti rekisteröity Filippiineillä. Ilman avioliiton mukanaan tuomaa minimisuojaa ulkomaalaisella ei ole juuri mitään juridista turvaa, jos kiinteistöstä tulee kiistaa puolison, tämän perillisten tai sukulaisten kanssa.

Jos ulkomaalaisella ja filippiiniläisellä vanhemmalla on yhteinen lapsi, joka on Filippiinien kansalainen syntyperän tai kaksoiskansalaisuuden kautta, hän voi omistaa kiinteistöjä laillisesti. Vaikka lapsi olisi alaikäinen, omistusoikeus kuuluu silti hänelle. Vanhemmat hallinnoivat omaisuutta vain hänen puolestaan siihen asti, kunnes hän täyttää 18 vuotta.

Pitkä vuokrasopimus – venytetty jännitysnäytelmä

Ulkomaalainen voi vuokrata yksityistä maata jopa 50 vuodeksi Investors’ Lease Act -lain (R.A. 7652) perusteella. Sopimus voidaan uusia kerran, enintään 25 vuodeksi. Tietyillä erikoistalousalueilla, kuten PEZA-vyöhykkeet tai Clark/ Subic -alueet, on erikoissääntöjä, jotka mahdollistavat maankäytön ulkomaalaisille yrityksille joustavammin, mutta sielläkin maan omistus pysyy rajoitettuna.

Tällaisia järjestelyjä käytetään esimerkiksi liiketoimintaan, teollisuusalueiden ja eläkeasuntojen rakentamiseen. Lyhyempiä vuokra- tai asumissopimuksia voidaan tehdä myös siviililain nojalla, mutta niissäkin puhutaan vain käyttöoikeudesta – lopullinen omistus pysyy filippiiniläisten käsissä.

Vuokrasopimukset tarjoavat ulkomaisille keinon kiertää suoraa maanomistuskieltoa, mutta erityistä huomiota kannattaa kiinnittää siihen, mitä vuokrasopimus sanoo rakennuksista ja muista pysyvistä kiinteistön parannuksista: kuka ne maksaa, kuka omistaa sopimuksen päättyessä ja miten mahdolliset hyvitykset määritellään.

Vaikka Filippiinien laki teknisesti sallii ulkomaalaisen omistaa esimerkiksi talon, joka rakennetaan filippiiniläisen omistamalle tontille, homma ei käytännössä ole ihan niin suoraviivaista. Jos talon omistuksesta, ylläpidosta ja muista ehdoista ei ole selkeitä ja yksityiskohtaisia määrityksiä vuokrasopimuksessa, rakennus voidaan riitatilanteissa katsoa kuuluvaksi osaksi kiinteistöä niin kutsutun liitännäisperiaatteen mukaan – ja sen omistus voi lopulta kuulua maanomistajalle.

Jos vuokrasopimus kestää yli vuoden, se on rekisteröitävä kiinteistörekisteriin, jotta se sitoo myös kolmansia osapuolia – jos kiinteistö esimerkiksi myydään tai joutuu ulosmittaukseen. Vaikka laki sallii vuokrasopimuksen uusimisen, kaikki siihen liittyvä – kuten uusimiskäytännöt, irtisanomisehdot ja riitatilanteiden ratkaisu – kannattaa kirjata sopimukseen tarkasti jo alussa.

Perintö herättää sukulaiset henkiin

Vaikka ulkomaalaiset eivät pääsääntöisesti saa omistaa kiinteistöjä, perintö voi joissain tapauksissa olla yksi harvoista poikkeuksista tähän sääntöön. Ulkomaalainen voi periä kiinteistön, jos se tapahtuu niin sanotun lakimääräisen perimisen kautta – kun filippiiniläinen puoliso tai vanhempi kuolee ilman testamenttia. Tätä pidetään nimenomaan poikkeuksena, ei sääntönä.

Perintö ei siis ole keino kiertää omistusrajoituksia, vaan pikemminkin passiivinen ja ehdollinen mahdollisuus. Vaikka ulkomaalainen perisi kiinteistön, laki edellyttää, että se joko luovutetaan tai myydään ”kohtuullisen ajan” kuluessa Filippiinien kansalaiselle.

Rekisteröidyssä avioliitossa olleelle ulkomaalaiselle leskelle voidaan kuitenkin myöntää elinikäinen käyttöoikeus yhteisesti hankittuun kiinteistöön, jos se on toiminut pariskunnan yhteisenä kotina.

Etenkin maaseudulla kiinteistöä ostettaessa on syytä selvittää kuka sen lopulta omistaa. Vaikka myyjänä esiintyy yksi henkilö, taustalta voi löytyä koko suku: sisaruksia, serkkuja, tätejä – joilla kaikilla voi olla oikeus omaan siivuun kiinteistöstä. Jos kaikki omistajat ja potentiaaliset perilliset eivät ole kirjallisesti hyväksyneet kauppaa, he voivat myöhemmin vaatia osuuttaan – tai pahimmillaan hakea kaupan purkua oikeudessa.

Paperi ei pala – mutta se voi kadota

Filippiineillä kiinteistökauppoihin liittyvät huijaukset ovat yleisiä. Vaikka kädessäsi olisi kuinka virallinen paperi tahansa, se ei vielä takaa mitään. Kiinteistön ostaminen vaatii tarkkaa taustatyötä: paikallisista rekistereistä on selvitettävä omistushistoria, myyjän laillinen asema, veronmaksuhistoria, mahdolliset rasitteet ja ristiriitaiset vaatimukset.

Filippiinien kiinteistörekisteriä hallinnoi ja valvoo oikeusministeriön alaisuudessa toimiva Land Registration Authority. Sen pääasiallinen rooli on varmistaa maanomistusoikeuksien laillisuus, turvallisuus ja siirrettävyys, mutta se ylläpitää myös paikallisista virastoista saatuja tietoja maaomistuksista, kiinteistöjen rajoista, omistajista ja oikeudellisista rasitteista.

Varsinaiset kiinteistökohtaiset tiedot löytyvät paikallisista Registry of Deeds -virastosta. Ne rekisteröivät omistusoikeudet ja säilyttävät asiakirjat, kuten kauppakirjat, panttaukset ja testamentit. Jos haluat tietoa tietystä tontista tai talosta, joudut yleensä asioimaan juuri tämän viraston kanssa.

Seuraavassa muutamia esimerkkejä yleisimmistä huijauksista ja väärinkäytösistä:

  • Väärennetyt omistuskirjat: Jotkut huijarit väärentävät kiinteistöjen siirtokirjoja (Transfer Certificate of Title) ja alkuperäisiä omistustodistuksia (Original Certificate of Title) esimerkiksi allekirjoituksia, sinettejä tai asiakirjoja muokkaamalla.
  • Kaksoismyynti: Sama kiinteistö myydään usealle ostajalle. Tuomioistuin tunnustaa yleensä sen ostajan oikeudet, joka ensimmäisenä rekisteröi kaupan hyvässä uskossa.
  • Puutteelliset tiedot: Näihin kuuluvat esimerkiksi myyntipuheet keskeneräisistä (tai täysin kuvitteellisista) kiinteistön tai alueen kehityshankkeista sekä mainitsematta jäävät rasitteet, verovelat, perintökiistat tai maankäytön rajoitukset.

Unelmatontti ja todellisuusverot

Kiinteistöjen hankkimiseen liittyy myös monenlaisia veroja ja viranomaismaksuja, joiden summat voivat vaihdella paikkakunnan ja tapauskohtaisen sopimisen mukaan. Vaikka on olemassa yleisiä käytäntöjä siitä, kuka maksaa mitäkin, melkein kaikesta voi neuvotella – ja neuvotteluiden lopputulokset kannattaa aina kirjata selkeästi kauppakirjaan.

Kansalliset verot (maksetaan paikalliselle verovirastolle)

  • Leimavero (Documentary Stamp Tax)
    Tämä vero on 1,5 % kiinteistön kauppahinnasta tai verottajan määrittämästä ”zonal value” -arvosta, kumpi sattuu olemaan arvoltaan suurempi. Lain mukaan ostajan tulee maksaa tämä vero, mutta käytännössä osapuolet voivat sopia toisin, esimerkiksi jakaa maksun keskenään. Leimavero pitää maksaa viimeistään 30 päivän kuluessa kauppakirjan vahvistamisesta notaarilla.
  • Myyntivoittovero (Capital Gains Tax)
    Tämä vero on 6 % kiinteistön myyntihinnasta tai verottajan arvioimasta markkina-arvosta, kumpi sitten onkaan suurempi. Virallisesti myyjä maksaa veron 30 päivän sisällä kauppakirjan vahvistuksesta, mutta käytännössä sen maksaja voidaan sopia myös toisin. Itse suosin käytäntöä, jossa ostajalle annetaan veroa vastaava alennus hinnasta ja hän hoitaa veron maksun samalla kun maksaa omistusoikeuden siirtomaksun.
  • Arvonlisävero (Value Added Tax)
    Jos kiinteistön myyjä on yksityishenkilö, joka ei harjoita kiinteistökauppaa elinkeinona, kaupasta ei makseta ALV:a. Vaikka myyjä olisikin ALV-rekisteröity, mutta kiinteistön hinta alittaa arvonlisäverovapaan rajan (1.9 M tontista 3.2 miljoonaa pesoa talosta/asunnosta, 1.9 miljoonaa tontista), ALV:a ei peritä.

Paikalliset verot (maksetaan kaupungille tai kunnalle)

  • Varainsiirtovero (Local Transfer Tax)
    Tämä vero on yleensä 0,5–0,75 % kiinteistön myyntihinnasta tai markkina-arvosta – sen mukaan, kumpi on suurempi. Vero maksetaan kaupungille tai kunnalle, jossa kiinteistö sijaitsee ja se tulee hoitaa viimeistään 60 päivän kuluessa kauppakirjan vahvistamisesta notaarilla.

Muut viranomaismaksut

  • Omistusoikeuden siirtomaksu (Registration Fee)
    Tämä maksetaan paikalliselle rekisteritoimistolle (Registry of Deeds) ja se kattaa omistajanvaihdoksen virallisen rekisteröinnin ja uuden omistustodistuksen (Transfer Certificate of Title) myöntämisen ostajan nimiin. Maksu on 0,20–0,25 % kiinteistön myyntihinnasta tai verottajan määrittelemästä markkina-arvosta. Tavan ja käytännön mukaan ostaja maksaa rekisteröintimaksun, ellei kauppakirjassa olla toisin sovittu.
  • Notaarimaksut (Notary fees)
    Kauppakirjan ja muiden asiakirjojen notaarivahvistus maksaa yleensä noin 1 % kiinteistön myyntihinnasta, mutta prosentti voi vaihdella paikkakunnittain.

Missä maata, siellä tonttikiista

Olitpa sitten myyjän tai ostajan roolissa, on kullanarvoista asioida ammattitaitoisen, lisensoidun ja hyvämaineisen kiinteistönvälittäjän kanssa. Eikä nyt puhuta kaverin serkusta, joka “tietää yhden tyypin”, vaan oikeasti alalla vuosikymmeniä toimineesta ammattilaisesta, joka on elättänyt itsensä ja perheensä kiinteistökaupoilla ja jolla on hyvä maine alalla.

Heidän palkkionsa (3–5% myyntihinnasta tai erikseen sovittava kiinteä korvaus) ei tule tyhjästä – he tietävät paikalliset markkinat ja ongelmat kuin omat taskunsa. Tavallisesti välittäjän palkkion maksaa myyjä, ellei toisin sovita.

Hyvä välittäjä hoitaa kaikki käytännön asiat – paperityöt, neuvottelut ja aikataulut – niin että ostajan tarvitsee vain ilmestyä paikalle ja allekirjoittaa. Juuri tätä voi ja pitää heiltä myös vaatia. Usein käykin niin, että hyvä välittäjä tulee lopulta halvemmaksi kuin kymmenen eri tuttua ja yksi puoliksi unessa oleva tuttu lakimies, joista kukaan ei ota kokonaisvastuuta kiinteistökaupan onnistumisesta.

Yksi tapa lisätä turvallisuutta on ottaa pankki mukaan kaupan lyhytaikaiseksi osarahoittajaksi. Pankki varmistaa, että paperiasiat hoidetaan viimeistä hermoja raastavaa pilkkua myöten. Lisäksi koko kauppa – maksut, allekirjoitukset ja rahansiirrot – hoidetaan pankin valvotuissa ja dokumentoiduissa tiloissa.

Verot, kulut ja muut vastuut kannattaa sopia etukäteen ja kirjata tarkasti kauppakirjaan. Sinne voi lisätä myös välimiesmenettelylausekkeen – tämä mahdollistaa riitojen nopeamman ratkaisun verrattuna perinteiseen, usein tukossa olevaan oikeusjärjestelmään.

Maassa, jossa petosriskit ovat todellisia ja sääntely tiukkaa, hyvin laaditut kirjalliset sopimukset ovat ulkomaisen kiinteistön ostajan ensisijainen turva – kun et itse asiassa osta kiinteistöä, vaan enemmänkin tunteen siitä, että se olisi sinun.

Aiheesta lisää:

Vaimo Filippiineiltä (osa 7) – Avioehto ja omaisuudensuoja

Filippiiniläinen vaimo (osa 8) Yhdessä auringonlaskuun